Immobilienertragsteuer im Überblick

Wie hoch ist die ImmoESt?

Grundsätzlich gilt ein Steuersatz von 30% von dem erzielten Verkaufsgewinn. Es gibt jedoch auch abweichende Regelungen, wobei hier Steuersätze von 4,2% und 18% von der Verkaufssumme anfallen. Nähere Infos unter den Punkten 4 und 5!

Wie kann man von der Steuer befreit sein?

Es gibt bestimmte Situationen, in denen Sie keine Immobilienertragsteuer zahlen müssen:

• Erbschaft und Schenkung: Wenn Sie eine Immobilie erben oder als Geschenk erhalten, fällt in den meisten Fällen keine Steuer an.
• Hauptwohnsitzbefreiung: Wenn Sie Ihre selbstgenutzte Immobilie für mindestens 2 Jahre nach dem Kauf oder der Fertigstellung bewohnt haben, können Sie von der Steuer befreit sein.
• Herstellerbefreiung: Wenn Sie ein Gebäude selbst errichtet haben und das finanzielle Baurisiko getragen haben, können Sie unter bestimmten Bedingungen von der Steuer befreit sein.

1. Was genau ist die Immobilien-Ertragsteuer?

Die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) ist eine Steuer, die auf Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken erhoben wird. Sie beträgt in der Regel 30 % des erzielten Verkaufsgewinns. Als Grundstücke gelten

• Gebäude 
• Eigentumswohnungen
• Grundstücke
• Baurechte

2. Wer muss bezahlen und wann fällt die Immobilienertragsteuer an?

Die Steuerpflicht tritt ein, wenn Sie als Privatperson eine Immobilie verkaufen. Sie müssen die Steuer spätestens bis zum 15. Tag des zweiten Monats nach Eingang des Verkaufserlöses beim Finanzamt entrichten.

3. Wer ist von der ImmoEst befreit?

a.) Hauptwohnsitzbefreiung

Der Verkauf von Eigenheimen und Eigentumswohnungen samt dem dazugehörigen Grundstück bleibt steuerfrei, sofern es sich um den Hauptwohnsitz des Steuerpflichtigen handelt. Der Hauptwohnsitz, der als Mittelpunkt der Lebensinteressen definiert ist, bezieht sich auf das Eigenheim oder die Eigentumswohnung, in der der Verkäufer oder die Verkäuferin seit dem Erwerb und für mindestens zwei aufeinanderfolgende Jahre vor dem Verkauf durchgehend gewohnt hat.

Es besteht auch die Möglichkeit der Hauptwohnsitzbefreiung, wenn der Verkäufer oder die Verkäuferin innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre lang ununterbrochen in diesem Haus oder dieser Wohnung als Hauptwohnsitzer verweilt hat, gemäß der „5 aus 10-Regelung„.

Ein kostenloser Erwerb, sei es durch Erbschaft oder Schenkung, hat keinen Einfluss auf den Anspruch auf Befreiung gemäß der „5 aus 10-Regelung“. Zusätzlich werden Zeiten des Hauptwohnsitzes vor dem unentgeltlichen Eigentumserwerb berücksichtigt.

Wir möchten darauf hinweisen, dass eine Toleranzfrist für die Aufgabe des Hauptwohnsitzes von bis zu einem Jahr nach der Veräußerung gilt.

b.) Herstellerbefreiung

Ebenfalls steuerfrei sind die Gewinne aus dem Verkauf eines selbst hergestellten Gebäudes. Es ist jedoch zu beachten, dass der Grund und Boden in diesem Fall steuerpflichtig ist, es sei denn, die Hauptwohnsitzbefreiung ist ebenfalls anwendbar.

Ein Gebäude gilt als selbst hergestellt, wenn die Person, die der Steuerpflicht unterliegt, das Gebäude von Grund auf neu errichtet hat. Dies bedeutet, dass es sich um einen vollständigen Neubau handelt und keine umfassende Fertigstellung oder Renovierung vorliegt. Die Person muss auch das finanzielle Baurisiko in Bezug auf die Errichtung tragen. Ein Gebäude gilt ebenfalls als selbst hergestellt, wenn es von beauftragten Unternehmern errichtet wurde, wobei die Eigentümerin oder der Eigentümer jedoch das Risiko eventueller Kostenüberschreitungen trägt.

Es ist wichtig zu beachten, dass die Verkäuferin oder der Verkäufer selbst der Hersteller des Gebäudes sein muss. Gebäude, die vom vorherigen Eigentümer selbst hergestellt wurden, fallen daher nicht unter die Herstellerbefreiung.

5. Unterschied zwischen Neu-Grundstücken und Alt-Grundstücken

• Neu-Grundstücke: Immobilien, die nach dem 1. April 2002 erworben wurden, unterliegen einem Steuersatz von 30 % auf den Verkaufsgewinn.
• Alt-Grundstücke: Immobilien, die vor dem 31. März 2002 erworben wurden, können einem niedrigeren Steuersatz von 4,2 % auf den Verkaufspreis unterliegen.

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