Wer bezahlt die Immobilienertragsteuer

Die Immobilienertragsteuer, kurz ImmoESt, wird von Personen bezahlt, die Immobilien verkaufen. Das betrifft in der Regel private Grundstücksverkäufe.

Wie hoch ist die ImmoESt?

Grundsätzlich gilt ein Steuersatz von 30% von dem erzielten Verkaufsgewinn. Es gibt jedoch auch abweichende Regelungen, wobei hier Steuersätze von 4,2% und 18% von der Verkaufssumme anfallen. Nähere Infos unter den Punkten 4 und 5!

Wie kann man von der Steuer befreit sein?

Es gibt bestimmte Situationen, in denen Sie keine Immobilienertragsteuer zahlen müssen:

1. Was genau ist die Immobilien-Ertragsteuer?

Die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) ist eine Steuer, die auf Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken erhoben wird. Sie beträgt in der Regel 30 % des erzielten Verkaufsgewinns. Als Grundstücke gelten

  • Gebäude 
  • Eigentumswohnungen
  • Grundstücke
  • Baurechte

2. Wer muss bezahlen und wann fällt die Immobilienertragsteuer an?

Die Steuerpflicht tritt ein, wenn Sie als Privatperson eine Immobilie verkaufen. Sie müssen die Steuer spätestens bis zum 15. Tag des zweiten Monats nach Eingang des Verkaufserlöses beim Finanzamt entrichten.

Landschaft mit Kirche - Beitrag Immobilienertragssteuer

3. Wer ist von der ImmoEst befreit?

a.) Hauptwohnsitzbefreiung

Der Verkauf von Eigenheimen und Eigentumswohnungen samt dem dazugehörigen Grundstück bleibt steuerfrei, sofern es sich um den Hauptwohnsitz des Steuerpflichtigen handelt. Der Hauptwohnsitz, der als Mittelpunkt der Lebensinteressen definiert ist, bezieht sich auf das Eigenheim oder die Eigentumswohnung, in der der Verkäufer oder die Verkäuferin seit dem Erwerb und für mindestens zwei aufeinanderfolgende Jahre vor dem Verkauf durchgehend gewohnt hat.

Es besteht auch die Möglichkeit der Hauptwohnsitzbefreiung, wenn der Verkäufer oder die Verkäuferin innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre lang ununterbrochen in diesem Haus oder dieser Wohnung als Hauptwohnsitzer verweilt hat, gemäß der „5 aus 10-Regelung„.

Ein kostenloser Erwerb, sei es durch Erbschaft oder Schenkung, hat keinen Einfluss auf den Anspruch auf Befreiung gemäß der „5 aus 10-Regelung“. Zusätzlich werden Zeiten des Hauptwohnsitzes vor dem unentgeltlichen Eigentumserwerb berücksichtigt.

Wir möchten darauf hinweisen, dass eine Toleranzfrist für die Aufgabe des Hauptwohnsitzes von bis zu einem Jahr nach der Veräußerung gilt.

b.) Herstellerbefreiung

Ebenfalls steuerfrei sind die Gewinne aus dem Verkauf eines selbst hergestellten Gebäudes. Es ist jedoch zu beachten, dass der Grund und Boden in diesem Fall steuerpflichtig ist, es sei denn, die Hauptwohnsitzbefreiung ist ebenfalls anwendbar.

Ein Gebäude gilt als selbst hergestellt, wenn die Person, die der Steuerpflicht unterliegt, das Gebäude von Grund auf neu errichtet hat. Dies bedeutet, dass es sich um einen vollständigen Neubau handelt und keine umfassende Fertigstellung oder Renovierung vorliegt. Die Person muss auch das finanzielle Baurisiko in Bezug auf die Errichtung tragen. Ein Gebäude gilt ebenfalls als selbst hergestellt, wenn es von beauftragten Unternehmern errichtet wurde, wobei die Eigentümerin oder der Eigentümer jedoch das Risiko eventueller Kostenüberschreitungen trägt.

Es ist wichtig zu beachten, dass die Verkäuferin oder der Verkäufer selbst der Hersteller des Gebäudes sein muss. Gebäude, die vom vorherigen Eigentümer selbst hergestellt wurden, fallen daher nicht unter die Herstellerbefreiung.

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4. Wie wird die Immobilienertragsteuer berechnet?

Grundsätzlich gilt: Die Steuer basiert auf dem erzielten Verkaufsgewinn eines Grundstücks (Beachte Definition Grundstück), der sich aus dem Verkaufserlös abzüglich der Anschaffungskosten ergibt. Der Steuersatz beträgt in der Regel 30 %.

Definition Grundstück für die ImmoESt:

  • Gebäude UND Eigentumswohnungen
  • jeglicher Grund und Boden
  • sämtliche grundstücksgleichen Rechte (insbesondere Baurechte)

Unterschieden wird bei der Höhe des Steuersatzes ob es sich um „Alt-Grundstücke“ oder „Neu-Grundstücke“ handelt. Entscheidend ist hierbei die Entgeltlichkeit des Erwerb bzw. der Veräußerung. Eine Erbschaft oder eine Schenkung gilt nicht als entgeltlicher Erwerb und somit ist auch kein Veräußerungsgewinn vorhanden. Dadurch kann grundsätzlich keine Immobilienertragsteuer anfallen.

Ein vereinfachtes Rechenbeispiel für die 30% Regel:

Sie erwerben eine Immobilie 2020 um € 100.000,00.

Sie veräußern diese Immobilie im Jahr 2023 um € 120.000,00.

Der Veräußerungsgewinn in Höhe von € 20.000,00 wird mit 30% besteuert.

Somit fallen insgesamt € 6.000,00 ImmoESt an!

Bergsee - als Metapher für Immobilienpreise

5. Unterschied zwischen Neu-Grundstücken und Alt-Grundstücken

  • Neu-Grundstücke: Immobilien, die nach dem 1. April 2002 erworben wurden, unterliegen einem Steuersatz von 30 % auf den Verkaufsgewinn.
  • Alt-Grundstücke: Immobilien, die vor dem 31. März 2002 erworben wurden, können einem niedrigeren Steuersatz von 4,2 % auf den Verkaufspreis unterliegen.

6. Umwidmungen

  • Umwidmung vor dem 1. Januar 1988: Immobilien, deren Umwidmung vor diesem Datum erfolgte, können einem Steuersatz von 4,2% unterliegen.
  • Umwidmung nach dem 31. Dezember 1987: Immobilien, deren Umwidmung nach diesem Datum erfolgte, können einem Steuersatz von 18 % unterliegen.

7. Immobilienverkauf trotz Immobilienertragsteuer

Trotz der Steuerpflicht können sich Immobilienverkäufe in bestimmten Fällen immer noch als rentabel erweisen. Eine sorgfältige Planung und Beratung können helfen, die Steuerlast zu minimieren und einen profitablen Verkauf zu ermöglichen.

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