Bei der Bewertung von Immobilien spielen verschiedene Faktoren eine entscheidende Rolle, um ihren Marktwert zu ermitteln. Hierbei kommen drei wesentliche Verfahren zur Anwendung: das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Diese Ansätze bieten unterschiedliche Blickwinkel auf die Wertermittlung und können je nach Situation und Immobilientyp variieren. Dein wosiswert Team kennt alle gängigen Verfahren und bewertet professionell je nach Bedarf. Für eine schnelle Ersteinschätzung lies dir unseren Pro-Tip oder schau Dir gleich am Besten ein kurzes Erklärvideo an:

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1. Unterschiede der drei wesentlichen Bewertungsverfahren

Das Sachwertverfahren bezieht sich auf den tatsächlichen Wert der Immobilie selbst, unabhängig von den potenziellen Einnahmen. Hier werden die Baukosten, die Grundstücksgröße, das Alter und der Zustand der Immobilie berücksichtigt. Dieses Verfahren ist besonders nützlich bei der Bewertung von Eigentumswohnungen, Einfamilienhäusern und Immobilien, die nicht vermietet sind. Es berücksichtigt den materiellen Wert der Immobilie und die Kosten, die für einen Neubau oder eine Instandsetzung anfallen würden.

Das Ertragswertverfahren konzentriert sich auf die erwarteten Einnahmen, die aus der Nutzung einer Immobilie resultieren. Hierbei werden Miet- oder Pachteinnahmen, aber auch mögliche Nebenkosten und Risiken berücksichtigt. Das Verfahren eignet sich besonders gut für die Bewertung von Mietshäusern, Gewerbeimmobilien und Investitionsobjekten. Es liefert einen präzisen Einblick in die langfristigen Ertragsaussichten einer Immobilie.

Das Vergleichswertverfahren bezieht sich auf den Vergleich Ihrer Immobilie mit ähnlichen Immobilien in der Umgebung. Dieses Verfahren ist insbesondere bei Wohnimmobilien wie Ein- und Zweifamilienhäusern relevant. Es berücksichtigt Faktoren wie die Lage, die Größe, die Ausstattung und den Zustand Ihrer Immobilie im Vergleich zu ähnlichen Objekten, die kürzlich verkauft wurden. Das Vergleichswertverfahren gibt Einblicke in den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie.

Die Wahl des richtigen Bewertungsverfahrens hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter der Immobilientyp, der Verwendungszweck und die Marktsituation. Ein erfahrener Immobiliengutachter kann Ihnen dabei helfen, das am besten geeignete Verfahren für Ihre spezifische Immobilie auszuwählen. Meistens wird der wahre Wert einer Immobilie unter Berücksichtigung mehrere Bewertungsmethoden ermittelt!

Unabhängig von der Methode ist die Bewertung Ihrer Immobilie ein entscheidender Schritt, um den Wert Ihres Eigentums zu ermitteln. Es ermöglicht Ihnen, fundierte Entscheidungen über den Verkauf, Kauf oder die Finanzierung Ihrer Immobilie zu treffen. Bei wosiswert.at unterstützen wir Sie gerne bei der professionellen Bewertung Ihrer Immobilie, um Ihnen den bestmöglichen Einblick in Ihren Immobilienwert zu bieten.

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2. Entscheidende Faktoren für ein effektives Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren, einem wichtigen Ansatz in der Immobilienbewertung, spielen mehrere Schlüsselfaktoren eine entscheidende Rolle bei der Bestimmung des Marktwerts einer Immobilie. Diese Faktoren können erhebliche Auswirkungen auf den Preis haben und sollten sorgfältig berücksichtigt werden:

  • Lage: Die Lage einer Immobilie ist von größter Bedeutung. Ob sich die Immobilie an einer stark befahrenen Straße oder in einer ruhigen, idyllischen Umgebung befindet, macht einen erheblichen Unterschied. Der Ausblick, die Nachbarschaft und die Verfügbarkeit von öffentlichen Verkehrsmitteln, Schulen, Ärzten und Einkaufsmöglichkeiten sind entscheidende Kriterien. Eine begehrte Lage kann den Wert einer Immobilie erheblich steigern.
  • Baujahr: Das Baujahr und der Zustand der Bausubstanz sind weitere wichtige Faktoren. Die Art und Weise, wie Immobilien zu verschiedenen Zeiten gebaut wurden, variiert erheblich. Jugendstilarchitektur kann beispielsweise sehr gefragt sein, während Immobilien aus den 60er Jahren oft weniger geschätzt werden. Der Erhaltungszustand der Bausubstanz spielt ebenfalls eine große Rolle. Auch kommt hier im Sachwertverfahren eine Abschreibung aufgrund des Alters mit in die Berechnung.
  • Größe: Die Größe einer Immobilie bestimmt den verfügbaren Wohnraum. Die Anzahl der Zimmer und deren Größe sowie die Verfügbarkeit von Terrassen oder Gärten sind wichtige Überlegungen. Ein großes Grundstück kann den Wert einer Immobilie ebenfalls erheblich steigern.
  • Zustand: Der Zustand der Immobilie ist ein entscheidender Faktor. Eine frisch sanierte und in einem Top-Zustand befindliche Immobilie wird in der Regel einen höheren Preis erzielen als eine Immobilie mit erheblichen Problemen oder Renovierungsbedarf.
  • Ausstattung: Die Ausstattung einer Immobilie, einschließlich Fenster, Bäder, Küche, Böden und Heizung, variiert stark. Diese Elemente haben erheblichen Einfluss auf den Preis. Eine moderne und hochwertige Ausstattung kann den Wert einer Immobilie deutlich steigern.

3. Das Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert einer Immobilie durch den Vergleich mit ähnlichen Objekten ermittelt, die aktuell zum Verkauf stehen. Dieses Verfahren kann sowohl für unbebaute Grundstücke als auch für bebaute Immobilien angewendet werden. Zunächst wird der Wert des Grundstücks ermittelt, wobei Daten aus den Kaufpreissammlungen österreichischer Gutachterausschüsse herangezogen werden, um einen Überblick über vergleichbare Verkaufswerte zu erhalten. Um genaue Ergebnisse zu erzielen, sollten mindestens zehn vergleichbare Objekte in die Bewertung einfließen. Idealerweise befinden sich diese Objekte in derselben Region und weisen ähnliche Größe, Ausstattung und Baujahr auf.

Das Ermittlungsdatum der Vergleichsobjekte ist ebenfalls wichtig, um die aktuellen Markttrends zu berücksichtigen. Veraltete Daten könnten den Immobilienwert unterschätzen, insbesondere angesichts des üblicherweise steigenden Immobilienmarkts.

4. Anwendungsgebiete des Vergleichswertverfahrens:

Das Vergleichswertverfahren eignet sich besonders gut zur Wertermittlung von Wohnimmobilien wie Häusern und Eigentumswohnungen. Es kann in verschiedenen Situationen nützlich sein, wie dem Kauf oder Verkauf von Immobilien, Bestandsaufnahmen des Eigentums, Besteuerung bei Schenkungen, Erbschaften oder Scheidungsfällen.

5. Vor- und Nachteile des Vergleichswertverfahrens:

Ein großer Vorteil des Vergleichswertverfahrens ist seine Genauigkeit, da es den aktuellen Marktwert widerspiegelt. Zudem ist es leicht verständlich, selbst für Laien. Dennoch sei an dieser Stelle gesagt, dass es Expertise erfordert, um zuverlässige Ergebnisse zu erzielen.

Ein Nachteil ist, dass ausreichend Vergleichsobjekte verfügbar sein müssen, was in der Praxis nicht immer gegeben ist. Dies kann zu Verfälschungen bei der Wertermittlung führen. Zudem unterliegt der Immobilienwert stärker den Marktschwankungen im Vergleich zu anderen Bewertungsverfahren wie dem Sachwertverfahren und dem Ertragswertverfahren. Daher sollten ältere Ergebnisse dieses Verfahrens nur mit Vorsicht verwendet werden.

6. Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren konzentriert sich auf die zukünftig zu erwartenden Einnahmen aus einer Immobilie, die sich aus dem Ertrag und den Aufwendungen ergeben. Dabei wird zuerst der Wert der baulichen Anlage ermittelt, und anschließend wird der Bodenwert hinzugefügt, was den Gesamtertragswert ausmacht.

Wie wird der Ertragswert berechnet?

Zur Veranschaulichung: Der Jahresrohertrag ist der nachhaltig erzielbare Mietertrag pro Jahr. Der Liegenschaftszins wird empirisch von Gutachtern ermittelt und dient zur Verzinsung des Bodenwerts. Der Vervielfältiger ist ein Faktor, der den jährlichen Reinertrag über die Restnutzungsdauer bei einem bestimmten Zinssatz widerspiegelt.

Sonstige wertbeeinflussende Umstände

Weitere Einflussfaktoren können Abweichungen vom baulichen Zustand, von der ortsüblichen Miete und wirtschaftliche Überalterung sein.

Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet?

Das Ertragswertverfahren eignet sich zur Wertermittlung von Gebäuden und Grundstücken, bei denen die zukünftigen Einnahmen von Bedeutung sind. Dazu gehören Mehrfamilienhäuser, Büro- und Geschäftsgebäude, Einzelhandelsimmobilien, gemischt genutzte Immobilien sowie Spezialimmobilien wie Hotels und Krankenhäuser. Kommunale oder öffentliche Einrichtungen sowie Immobilien ohne Erträge erfordern hingegen das Sachwertverfahren.

7. Vor- und Nachteile des Ertragswertverfahrens

Vorteile:

Nachteile:

Wir hoffen, dass diese Informationen Ihnen helfen, das Ertragswertverfahren besser zu verstehen. Wenn Sie weitere Fragen haben oder eine detaillierte Bewertung Ihrer Immobilie benötigen, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

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